史主任分享干货，模拟征收是否合法？快收藏
在众多拆迁问题的咨询中，许多朋友往往会问到模拟征收的问题，模拟征收是什么意思，是否合法，所签订的协议是否具备法律效力？就以上问题，北京京康律师事务所史西宁主任律师就给大家分享分享其中的干货。
律师解读
现实中遇到的大多数模拟拆迁都是因旧城区改造、棚户区改造等需要征收房屋的，往往存在涉及面广、人数众多、征收补偿情况复杂等特点，在征收补偿过程中容易产生矛盾和争议。因此，部分地方政府就采取模拟征收的模式来开展征收工作。那么，模拟征收具体是怎么回事呢？模拟征收指的是国有土地上房屋征收过程中，地方政府及房屋征收部门先与被征收人签订拟安置补偿协议，当签约人数达到一定比例后即转为正式征收补偿程序，并重新签订正式的补偿安置协议。也就是说，当签约人数达到一定比例时，相关部门才正式实施征收，所签协议才会转为“正式”，若达不到一定的比例，那么征收程序便会终止，所签协议自然也就无效。
模拟征收作为新颖的征收形式，实施过程中应充分尊重被征收人意愿，通过协商的方式提前化解征拆矛盾，保护被征收人的合法利益诉求。本质上是一种合法且尊重被拆迁户利益诉求的征收方式。但现实中，由于征收的面积往往比较大，在实践中也常有个别拆迁方为了尽快完成征收工作，在征收手续不全或者前置程序没有进行完毕的情形下，在模拟征收过程中就开始实施强制拆除的违法行为，或者缺乏公开居民对拆迁工作真实看法或意愿的渠道，造成部分居民由于“不真实”的群体压力，或者是拆迁方给与的压力，糊里糊涂的草草签订了拆迁协议，从而造成很多不必要的损失。
对此，史律师提醒：模拟征收虽不是法定的征收形式，但根据最高院相关判例，模拟征收也应遵循一定的程序要求，即根据《民法典》第一百五十八条的规定，模拟征收可以看作是附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。在征收协议的签约比例未达到约定的生效比例时，模拟征收的合同属于未生效合同，不具有相应的法律效力。
所以，各位被征收人要提高警惕，遇到模拟征收时，不要盲目跟风，若补偿不合理一定不能贸然签约，否则后期可能陷入被动，使自己的合法权益受到不可挽回的损失。
史主任提醒
拆迁是一个长期斗争，需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使一个有着多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间的恶补可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候不妨问问律师，在律师的指导下进行专业维权。