2014年11月24日，河南洛阳，中天建设的法务收到一条消息：焦作中院要拍卖恒和国际商务会展中心，申请人是恒和置业的其他债主。

这栋楼是他们盖的。进场一年多，垫进去两亿八千七百万的产值，工程款还压在甲方手里。楼一拍卖，钱先还给谁？排在最前面的，本来不该是承包人吗？

可问题是，中天当时并没有起诉。按很多人惯常的理解，优先受偿权得通过打官司来主张，官司还没打，这权利是不是就悬着了？很多老板都卡在这一步：总觉得要等结算谈拢、要等合同解除、要正式立案，才能去谈优先权。

最高法院在这个案子里给出了不一样的答案。

这案子是怎么回事

2013年6月，中天建设中标恒和置业的会展中心工程，双方签了施工合同，中天进场施工。干到一半，甲方开始拖欠工程款，中天多次发函催讨。

2014年11月，双方共同委托的造价咨询机构出了结算审核报告，工程干了多少值多少钱，白纸黑字，两家都盖了章。这很关键，它意味着工程价款大致确定，甲方应当付款的时间点也就确定了。

半个月后，坏消息来了：甲方的其他债主申请法院强制执行，这栋还没完工的楼要被拍卖。

中天没有干等。2014年12月1日，他们向焦作中院提交联系函，亮明承包人身份，写明已完产值，请求确认优先受偿权并参与整个拍卖过程。之后2015年8月又向甲方发工作联系单主张优先权，2016年5月再向洛阳中院提交优先受偿权参与分配申请书。直到2018年1月，才在河南高院正式起诉，请求解除合同、确认欠付工程款和优先受偿权。

法院怎么判

甲方在上诉里抓的就是这一点：优先受偿权的行使期限只有六个月，你中天拖到2018年才起诉，早过期了。

最高法院没这么看。它说了两层意思。

第一层，优先受偿权的效力，排在抵押权和普通债权前面。当法院根据其他债权人的申请要拍卖这栋楼时，承包人向执行法院主张优先受偿权，就是行使这项权利的合法方式。换句话说，主张优先权不是只能靠起诉，向执行法院书面主张同样算数。

第二层，六个月的起算点是发包人应当给付工程价款之日。本案结算审核报告2014年11月3日出具，各方都签了字确认，之后工程被拍卖、承包人接连主张权利，法院据此认定中天的一系列主张行为在期限内，甲方关于除斥期间已过的上诉理由不成立。

这个案子后来成了指导案例171号，入库编号2021-18-2-115-001。

对老板意味着什么

这案子最值钱的地方，是把一个误区打破了。

误区是：优先权必须打官司才能主张。真实规则是：楼一旦被别人的官司盯上，你向执行法院主张，同样算数。

对施工企业的老板，这个案子改写了两件事。

以前总觉得结算没谈完、金额没定，主张优先权为时过早，就一直等。这个案子告诉你，结算报告一出、应付款时间一确定，六个月的钟就开始走了，等是等不起的。

还有，楼被拍卖不是末日，反而是一个明确的信号弹。收到执行、拍卖通知的那天起，就该立刻用书面方式向执行法院主张权利，函件、申请书都要留底。中天前后三次书面主张，每一次都成了后来最高法院认定权利没有过期的证据。

类似情况怎么防

给你三句话。

第一句，盯住应付款时间。合同约定的付款节点、结算报告出具之日，这些日期就是六个月的起跑线。项目再忙，也要有人把每个节点记在台账上。

第二句，主张要书面、要留痕。口头催、电话催，在法庭上都几乎不算数。联系函、工作联系单、参与分配申请书，用能送达、能存档的方式，一份一份留好。

第三句，别把鸡蛋全放在诉讼一个篮子里。起诉当然可以，但起诉前的每一个书面主张动作，都不是白做。真到楼被拍卖那天，你手里那一沓函件，就是比别人先拿到钱的凭据。

中天从2014年12月第一次向焦作中院递函，到2018年才正式开庭，中间隔了三年多。它没输，靠的不是运气，是每一次主张权利时都落了纸。

真走到打官司这一步，证据准备决定了一半的胜负。

「库案析理」是 JadeLaw 的案例解读专栏，每期拆解一个人民法院案例库入库案例，把裁判要旨翻译成老板听得懂的话。